Hubertz will Vermieter an Heizkosten beteiligen

Rund 72 Prozent der deutschen Heizungen laufen mit Gas oder Öl. Seit der Blockade der Straße von Hormus sind die Brennstoffpreise spürbar gestiegen und Millionen Mieter zahlen die höheren Nebenkosten, ohne irgendeinen Einfluss auf die Heizwahl gehabt zu haben. Das soll sich ändern: Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) plant im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz eine Regelung, die Vermieter an Wärmekostenanstiegen beteiligt, wenn sie sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entschieden haben. Vermieterverbände kündigen juristischen Widerstand an.

Das Problem: Mieter zahlen, Vermieter entscheiden

Im deutschen Mietrecht liegt die Entscheidung über das Heizsystem beim Eigentümer. Mieter haben kein Mitspracherecht. Wenn ein Vermieter eine neue Gasheizung einbaut, fallen die Kosten des Betriebs jedoch vollständig den Mietern zur Last und zwar über die Betriebskostenabrechnung. Bei langfristig steigenden Gaspreisen bedeutet das: Mieter tragen das volle Risiko einer Entscheidung, die sie nicht treffen durften.

Das Fraunhofer-Institut für System- und Innovationsforschung hat berechnet, dass ein Mieterhaushalt mit Gasheizung zwischen 2027 und 2045 rund 18.600 Euro mehr zahlen könnte als ein vergleichbarer Haushalt mit Wärmepumpe, allein durch die zu erwartenden Preisanstiege. Die aktuelle Energiekrise durch die Hormus-Blockade verstärkt diesen Effekt kurzfristig: Der Gaspreis ist seit Anfang April um rund ein Viertel gestiegen.

Was Hubertz plant

Hubertz formuliert es so: „Wir wollen verhindern, dass Mieterinnen und Mieter, die ja gar nicht in die Entscheidung über ein neues Heizsystem eingebunden sind, am Ende die Kosten alleine tragen müssen." Die konkrete Umsetzung soll über das Gebäudemodernisierungsgesetz geregelt werden, das die Koalition nach dem Ende der Ampelregierung neu aufgesetzt hat. Die Eckpunkte wurden im Februar 2026 von Union und SPD gemeinsam vorgelegt. Das eigentliche Gesetz ist für den Sommer 2026 geplant.

Das Grundprinzip: Entscheidet ein Vermieter sich für den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung, soll er an den resultierenden Kostensteigerungen beteiligt werden. Die Regelung ist als Anreiz zur Modernisierung gedacht: Wer eine Wärmepumpe oder Fernwärme wählt, ist nicht betroffen. Wer dagegen weiter auf fossile Brennstoffe setzt, teilt das finanzielle Risiko mit dem Mieter.

Konkrete Prozentsätze oder Obergrenzen für die Kostenbeteiligung hat das Ministerium noch nicht veröffentlicht. Das ist bewusst: Die Details sollen erst im Gesetzgebungsverfahren festgelegt werden, um verschiedene Immobilientypen berücksichtigen zu können.

Was die Vermieterverbände sagen

Haus und Grund, der größte deutsche Vermieterverband, lehnt den Vorschlag scharf ab. Der Verband sieht darin einen Vertrauensbruch gegenüber privaten Vermietern und hat Verfassungsbedenken angemeldet: Eine gesetzlich erzwungene Kostenbeteiligung könnte gegen den Eigentumsschutz des Grundgesetzes verstoßen. Aus Sicht des Verbands kämen Vermieter in eine Situation, in der sie für globale Energiepreisentwicklungen haftbar gemacht werden, die sie selbst nicht beeinflussen können.

Das Argument hat eine gewisse Logik. Ein Vermieter, der 2024 eine neue Gasheizung eingebaut hat, hat zu diesem Zeitpunkt eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung getroffen. Dass der Iran-Krieg 2026 die Gaspreise in die Höhe treibt, konnte er nicht vorhersehen. Die Frage, welcher Akteur das Risiko unvorhersehbarer Energiepreiserhöhungen trägt, ist ein grundsätzliches Verteilungsproblem, das sich allein durch Mietrecht nicht lösen lässt.

Der politische Kontext: SPD sucht Profil in der Energiedebatte

Die Initiative von Hubertz ist Teil einer breiteren SPD-Strategie in der Energiepolitik. Während SPD-Fraktionschef Matthias Miersch eine Aussetzung der Schuldenbremse als mögliche Antwort auf die Energiekrise ins Spiel gebracht hat, sucht Hubertz nach Wegen, Mieter zu entlasten, ohne neue Schulden zu machen. Die Botschaft: Wer fossile Heizungen bevorzugt, soll auch für die Folgekosten geradestehen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das vom Heizungsgesetz der Vorgängerregierung geprägte Gebäudeenergiegesetz, das von CDU und SPD nach der Bundestagswahl formal aufgehoben wurde. Neue Gas- und Ölheizungen sind nach dem neuen Rahmen weiterhin erlaubt, müssen aber ab 2029 schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Die verpflichtende 65-Prozent-Erneuerbarkeitsquote der Ampelkoalition entfällt.

Was als Nächstes kommt

Der Gesetzentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz soll im Sommer 2026 ins Kabinett eingebracht werden. Bis dahin wird im Koalitionsausschuss über die konkrete Ausgestaltung der Vermieterbeteiligung verhandelt. Die Union hat noch keine öffentliche Position zur Hubertz-Regelung bezogen. In der Koalition gilt der Mieterschutz als SPD-Kernthema, die CDU dürfte die Ausgestaltung aber stark beeinflussen wollen, um weitreichende Eigentumseingriffe zu verhindern.

Wie viele Mieterhaushalte konkret entlastet würden, hängt von den Prozentsätzen ab, auf die sich die Koalition einigt. Bei 72 Prozent aller deutschen Haushalte mit Gas- oder Ölheizung wäre das Potenzial erheblich. Allerdings gilt die Regel nur für Neuinstallationen: Wer bereits eine ältere Gasheizung hat, wird von der neuen Regelung vorerst nicht erfasst.