Registerstelle: Qualitätsmängel bei Immobiliendaten

5.466.748 Immobiliendatensätze waren am 23. März 2026 insgesamt 298.025 Rechtseinheiten im Transparenzregister zugeordnet, geht aus einer Antwort der Bundesregierung vom 5. Juni 2026 hervor. Ein Teil der von den Ländern übermittelten Immobiliendaten lässt sich nach Auskunft der registerführenden Stelle vom Juni 2026 nicht vollständig verarbeiten, weil die von den Ländern übermittelten Datensätze keine hinreichende Qualität haben, sodass zur Prüfung der Abruf des Grundbuchblatts nötig ist. Die übermittelten Datensätze umfassen zudem Immobilien anderer Eigentümer, die für das Register nicht relevant sind und sofort gelöscht werden.

Die Steuerberaterkammer München berichtet, das Kabinett habe den Regierungsentwurf zum Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz am 12. August 2026 beschlossen, am 9. Oktober 2026 debattierte der Bundestag ihn in erster Lesung. Am 2. November 2026 folgte eine öffentliche Anhörung des Finanzausschusses zu dem Entwurf. Mit dem Gesetz will die Bundesregierung unter anderem Vorgaben der Richtlinie (EU) 2024/1640 zum Registerzugang umsetzen, die eigentlich bis zum 10. Juli 2026 hätten greifen sollen.

Bis 2021 galt eine Mitteilungsfiktion: War die Eigentums- und Kontrollstruktur und damit der wirtschaftlich Berechtigte einer Rechtseinheit aus anderen Registern wie dem Handelsregister ermittelbar, galt die Pflicht zur Mitteilung an das Transparenzregister als erfüllt. Mit dem Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetz wurde das Register zum 1. August 2021 zum Vollregister umgestellt, die Fiktion aufgehoben und alle Rechtseinheiten zur eigenen Mitteilung verpflichtet. Wie sich die Zahl der Rechtseinheiten mit einer Mitteilung schon vor der Umstellung entwickelte, zeigen ältere Zahlen der Bundesregierung: Ende 2017 standen 1.180.393 Gesellschaften mit beschränkter Haftung 21.074 mit einer Mitteilung gegenüber, Ende 2019 waren es bei 1.265.057 GmbH bereits 40.607. Beide Werte stammen aus der Zeit der alten Mitteilungsfiktion und belegen deshalb nicht ohne Weiteres Pflichtverletzungen, sondern vor allem, wie viele Unternehmen zuvor eine eigene Meldung abgegeben hatten.

Nicht meldepflichtig waren laut einem Sachstand der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages von 2022 natürliche Personen und Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Für ausländische Vereinigungen bestanden nach diesem Sachstand gegebenenfalls erweiterte Meldepflichten, etwa wenn sie über Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes an ein Grundstücksgeschäft anknüpften.

Gegen ausländische Vereinigungen eröffnete die zuständige Stelle 23 Bußgeldverfahren; 20 davon wurden mangels Tatverdacht oder aus Opportunitätsgründen eingestellt, drei waren zuletzt noch offen. Erkenntnisse über ausländische Vereinigungen nach § 20 Absatz 1 Satz 2 und Trusts nach § 21 Absatz 1 Satz 2 GwG, die sich bislang gar nicht eingetragen haben, lagen der Bundesregierung nach eigenen Angaben nicht vor. Aus welchem Grund eine ausländische Vereinigung eingetragen wurde, wurde nach Angaben der Bundesregierung vom Juni 2026 nicht kategorisiert erfasst; das soll sich erst ab dem 10. Juli 2027 nach Vorgaben der Richtlinie (EU) 2024/1640 ändern.

Mitteilungspflichtige dürfen stattdessen gesetzliche Vertreter, geschäftsführende Gesellschafter oder Partner als sogenannte fiktive wirtschaftlich Berechtigte melden, wenn trotz umfassender Prüfung kein tatsächlicher wirtschaftlich Berechtigter ermittelt werden kann. Als Grund für die Meldung fiktiver wirtschaftlich Berechtigter wurde seit Anfang 2023 bis September desselben Jahres 42.821-mal „kein tatsächlicher wirtschaftlich Berechtigter vorhanden“ und 4.145-mal eine gescheiterte Ermittlung angegeben. Bei Immobilieneigentum zeigt eine Recherche von Transparency International Deutschland anhand einer Registerabfrage im Oktober 2025, wie groß die Lücke bei außereuropäischen Eigentümern bleibt: Von 2.539 außereuropäischen Rechtseinheiten mit Immobilienbesitz in Deutschland meldeten 906 ausschließlich solche fiktiven wirtschaftlich Berechtigten. Bei mehr als einem Drittel bleibt nach Darstellung der Organisation daher unklar, wem die Immobilie tatsächlich gehört. Ob es darüber hinaus weitere meldepflichtige Rechtseinheiten gibt, blieb nach Angaben der registerführenden Stelle offen, weil sich die Gesamtzahl der Drittstaaten-Rechtseinheiten in den Grundbuchdaten wegen laufender Verarbeitung und Zuordnung derzeit nicht beziffern lasse.

Eine inhaltliche Prüfung der tatsächlichen Richtigkeit der Registerangaben erfolgt nur anlassbezogen nach einer Unstimmigkeitsmeldung, wie Transparency International Deutschland feststellt. Die Organisation berichtet außerdem von praktischen Zugangshürden: Bei eigenen Anfragen sei sie aufgefordert worden, zunächst das Einverständnis des angefragten Unternehmens einzuholen, einer Journalistin sei trotz Arbeitsvertrags bei einem deutschen Medienhaus der Zugang mangels Presseausweis verweigert worden, eine Anfrage sei seit März 2025 unbeantwortet.

Die bis September 2023 für das laufende Jahr gezählten 80.585 Unstimmigkeitsmeldungen ließen sich nicht nach Art der Unstimmigkeit auswerten; die registerführende Stelle erfasste die Art der Unstimmigkeiten nach eigenen Angaben von 2023 nicht kategorisiert. Nach Erkenntnissen der registerführenden Stelle bezog sich ein hoher Anteil der Meldungen auf schlicht fehlende Eintragungen, was zur Vervollständigung des Registers beitrage. Wie oft Verdachtsmeldungen der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu Immobilien in den Jahren 2023 bis 2025 tatsächlich zu Sicherstellungen oder Anklagen wegen Geldwäsche führten, konnte die Bundesregierung öffentlich nicht beantworten: Die entsprechende Antwort wurde als Verschlusssache eingestuft.

Was Prüfer und Kritiker einwenden

Ein gemeinsamer Prüfbericht der Rechnungshöfe Zyperns, Deutschlands, der Niederlande und Spaniens zur Umsetzung und Anwendung der europäischen Geldwäschepolitik attestierte der deutschen nationalen Risikoanalyse, veraltet zu sein; ihre Aktualisierung hatte das Finanzministerium Anfang 2022 begonnen, die Veröffentlichung war zuletzt für Anfang 2027 geplant, fast vier Jahre später als ursprünglich erwartet. Auch beim Zugang zu Kontrollunterlagen gab es laut dem Bericht Hürden: Von 763 für eine Stichprobe von zehn Banken angeforderten Akten blieben nach fünf Monaten 101 für den Bundesrechnungshof unzugänglich, weil die BaFin die Weitergabe von Akten mit Informationen der Europäischen Zentralbank oder ausländischer Aufsichtsbehörden an deren vorherige Zustimmung band.

Transparency International Deutschland bewertete in einer Stellungnahme vom 31. März 2026 den Referentenentwurf zum Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz als Umsetzung wichtiger EU-Vorgaben, sah ihn aber hinter den Anforderungen an ein wirksames Register zurückbleiben. Positiv bewertete die Organisation, dass Akteure mit berechtigtem Interesse künftig nicht mehr in jedem Einzelfall ihre Verbindung zur angefragten Rechtseinheit darlegen müssten. Konkret fehle für Akteure mit berechtigtem Interesse weiterhin die Möglichkeit, nach natürlichen Personen rückwärts zu suchen, sodass Journalisten und zivilgesellschaftliche Organisationen auch künftig nicht vollständig nachvollziehen könnten, welche Firmen demselben Eigentümer gehören; ebenso fehle für Akteure mit berechtigtem Interesse eine Option, aggregierte Daten maschinenlesbar herunterzuladen und ob auf Grundlage der neuen, nur risikobasiert-stichprobenartigen Abrufbefugnisse der registerführenden Stelle auch flächendeckende Prüfungen stattfinden werden, sei weiterhin unklar. Die Bundesrechtsanwaltskammer lehnte den im August beschlossenen Regierungsentwurf trotz einzelner Nachbesserungen im Ergebnis weiterhin ab und warnt vor rechtsstaatlichen Lücken. Sie kritisierte, dass Rechtsanwaltskammern bei ihrer Geldwäscheaufsicht nur ein gefiltertes Einsichtsrecht erhalten sollen und dafür ein berechtigtes Interesse nachweisen müssten. Stattdessen forderte sie einen direkten, unbemerkten Zugriff.

Auch aus der Wirtschaft kommt Gegenwind: Die Stiftung Familienunternehmen und Politik legte zum Gesetzentwurf 14 Änderungsvorschläge vor, die Unternehmerfamilien besser vor Kriminalität schützen und den Aufwand in der Registerpraxis senken sollen. Die Bundesnotarkammer begrüßte dagegen grundsätzlich den im Entwurf vorgesehenen Zugriff auf Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten, forderte aber, dass Notarinnen und Notare weiterhin ohne Verzögerung auf das Register zugreifen können.

Die Mittelstands- und Wirtschaftsunion forderte dagegen, das Transparenzregister abzuschaffen und die Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten stattdessen in die Handelsregister zu integrieren. Sie begründete das mit einer dauerhaften Parallelstruktur, die zusätzliche Prüf- und Pflegepflichten auslöse, obwohl die Informationen oft schon in anderen amtlichen Registern, Urkunden oder notariellen Vorgängen vorlägen. Einen anderen Weg geht Großbritannien: Companies House verpflichtet Direktoren und Personen mit maßgeblicher Kontrolle, sich entweder über ein eigenes Online-Verfahren oder einen zugelassenen Dienstleister identifizieren zu lassen. Wer die Anforderungen nicht fristgerecht erfüllt, kann sich laut Companies House strafbar machen und kann mit Strafverfolgung und einer gerichtlich verhängten Geldstrafe oder einer finanziellen Sanktion rechnen. Die Identitätsprüfung mache es Kriminellen laut Companies House erheblich schwerer, sich als andere Person auszugeben, verhindere es aber nicht vollständig.

Fristen und weitere Reformpläne

Die übrigen Bestimmungen der Richtlinie (EU) 2024/1640 zum Transparenzregister sind bis zum 10. Juli 2027 umzusetzen. Bei der Anhörung des Finanzausschusses am 2. November 2026 begrüßten Sachverständige die geplanten zusätzlichen Kompetenzen des Zolls, die Deutsche Zoll- und Finanzgewerkschaft nannte das neue Instrument gegen bedeutsame Vermögenswerte unklarer Herkunft einen wichtigen Fortschritt. Die Organisation Finanzwende erklärte, der Entwurf bleibe hinter den Erwartungen zurück; die bisherigen Regelungen reichten etwa gegen Finanzkriminalität durch Cum-Cum-Geschäfte nicht aus.

Parallel dazu bereitet das Bundesfinanzministerium unter Bundesfinanzminister Lars Klingbeil ein weiteres Gesetz vor, das laut einem der Deutschen Presse-Agentur vorliegenden Entwurf das gesamte Geldwäschegesetz durch ein neues Geldwäschebekämpfungsgesetz ersetzen soll. Der Entwurf soll laut WELT und beck-aktuell unter anderem einen leichteren Behördenzugriff auf Konto- und Immobiliendaten und eine zentrale Zugangsstelle für Immobilieninformationen ab 2029 bringen; ab Juli 2027 soll zudem unmittelbar durch die EU-Geldwäscheverordnung eine Barzahlungsobergrenze von 10.000 Euro für Waren und Dienstleistungen im Geschäftsverkehr gelten, Privatgeschäfte ausgenommen. Nach Angaben des Finanzministeriums soll der nicht zustimmungspflichtige Entwurf noch vor Jahresende 2026 ins Kabinett. Aus Kreisen des Finanzministeriums wurde ein vom Bundeskriminalamt für 2025 angegebener Geldwäscheschaden von 1,5 Milliarden Euro genannt; aus Kreisen des Finanzministeriums hieß es zudem, die tatsächliche Summe dürfte deutlich höher liegen. Die gesetzliche Grundlage für den nötigen Grundbuchabruf soll nach Angaben der Bundesregierung vom Juni 2026 durch das Zollfinanzgerechtigkeitsgesetz geschaffen werden.