Wohnungsnot als Geschäftsmodell

Im Jahr 2024 waren in Deutschland erstmals über eine Million Menschen wohnungslos. Gleichzeitig standen nach den Daten des Zensus 2022 bundesweit 1,9 Millionen Wohnungen leer. Diese Zahlen sind kein Widerspruch, sondern die zwei Seiten desselben Mechanismus: Wohnen ist zum Finanzprodukt geworden und wer das System versteht, versteht auch, warum sich daran so wenig ändert.

Zwei Zahlen, ein System

Der Wohnungsmangel beginnt nicht mit Leerstand, sondern mit Fehlallokation. 251.900 Wohnungen wurden 2024 in Deutschland fertiggestellt, das Ziel der Bundesregierung lag bei 400.000. Die Lücke von fast 150.000 Einheiten addiert sich Jahr für Jahr zu einer strukturellen Unterversorgung, die insbesondere in Großstädten zu einer Preisspirale geführt hat, die für weite Teile der Bevölkerung existenzbedrohend geworden ist.

Denn Kapital fehlt nicht. Laut Zahlen des Immobilienberaters JLL flossen 2025 rund 40 bis 42 Milliarden Euro in den deutschen Wohnungsmarkt, ein Zuwachs von bis zu 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Investiert wird massiv. Nur eben nicht in bezahlbare Mietwohnungen für Geringverdiener oder mittlere Einkommen, sondern in Wohnungen, die Rendite abwerfen.

Die geografische Dimension des Problems zeigt, wie dysfunktional der Markt ist: In Sachsen-Anhalt steht jede achte Wohnung leer, die Leerstandsquote liegt bei 12,6 Prozent. In München erreichen Bodenrichtwerte in begehrten Stadtteilen wie Alt-Bogenhausen bis zu 9.500 Euro pro Quadratmeter. Was in der einen Region niemand will, kann in der anderen kaum bezahlt werden. Der Markt löst diesen Widerspruch seit Jahrzehnten nicht. Die Frage ist, warum sich die Politik nicht stärker einmischt und wessen Interessen dabei eine Rolle spielen.

Wie dieser Markt entstanden ist

Die heutige Krise hat einen historischen Anfangspunkt. Ab 2007 begannen internationale Fonds, systematisch in deutsche Wohnimmobilien zu investieren, angelockt durch niedrige Zinsen und ein regulatorisches Umfeld, das wenig Gegenwehr bot. Blackstone erwarb damals großflächig Bestände, ebenso wie Apollo Global Management, Brookfield und KKR. Der Begriff der "Fondisierung" des Wohnungsmarkts entstand: Wohnungen, die zuvor von kommunalen Gesellschaften oder privaten Kleinvermietern gehalten wurden, wechselten in börsennotierte Strukturen, die unter permanentem Renditedruck stehen.

2021 markierte eine neue Dimension: Vonovia übernahm nach zwei gescheiterten Versuchen die Deutsche Wohnen und schuf damit Europas größten privaten Wohnungskonzern mit heute 530.979 Wohnungen allein in Deutschland. Zur selben Zeit begann der Zinsschock der Jahre 2022 bis 2024 den Neubau abzuwürgen: Baukosten stiegen, Kredite wurden teurer, viele Projekte wurden gestoppt. Das Ergebnis ist eine Nachfrage, die wächst und ein Angebot, das stagniert.

Das Rendite-Dreieck: Fonds, Konzerne und ein laxes Mietrecht

Vonovia ist kein Familienunternehmen. Rund acht Prozent der Anteile hält BlackRock, einer der weltgrößten Vermögensverwalter. Weitere internationale Investmentgesellschaften sind an Vonovia und anderen großen deutschen Wohnungskonzernen wie LEG, TAG und Grand City Properties beteiligt. Das Geschäftsmodell ist klar: Für das Geschäftsjahr 2024 zahlte Vonovia eine Dividende von 1,22 Euro je Aktie, was einer Rendite von rund fünf Prozent entspricht. Diese Rendite muss aus den Einnahmen erwirtschaftet werden, also aus Mieten.

Das bedeutet nicht, dass einzelne Manager böswillig handeln. Es bedeutet, dass ein börsennotiertes Unternehmen strukturell keine andere Wahl hat, als Mietpotenziale auszuschöpfen. Wer das nicht tut, verliert Investoren. Das ist die innere Logik eines Systems, das Wohnen als Anlageklasse definiert.

Ein zentrales Werkzeug dabei ist die Modernisierungsumlage. Eigentümer dürfen bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen, nach zehn Jahren ohne gesetzliche Deckelung. In der Theorie soll das Investitionen in Energieeffizienz anregen. In der Praxis nutzen große Vermieter diese Regelung als rechtlich abgesichertes Mittel zur Mieterhöhung, teils für aufwendige Innenrenovierungen, die wenig mit Energiesparen zu tun haben. Das Ariadne-Projekt und das Institut der deutschen Wirtschaft haben beide Reformoptionen vorgelegt. Umgesetzt wurde keine davon.

Der schwedische Investor Akelius hat aus diesem Rahmen ein Geschäftsmodell entwickelt, das Wohnungsrechtler als "Luxussanierung" bezeichnen: Wohnungen werden erworben, vollständig saniert und danach zu Preisen vermarktet, die Bestandsmieter nicht zahlen können. Weil nach einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen nicht greift, ist das legal. Im Berliner Reuterkiez lagen Angebotsmieten 2024 teils über 20 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von rund 80 Prozent gegenüber 2018.

Wie Lobbyarbeit Regulierung verhindert

Die Verbindung zwischen Immobilienbranche und Politik ist dokumentiert, auch wenn sie selten so direkt benannt wird. Seit dem Jahr 2000 flossen nach Recherchen der Linksfraktion im Bundestag und von LobbyControl insgesamt 7,6 Millionen Euro aus der Immobilien- und Baubranche als Parteispenden. Davon entfielen 5,4 Millionen Euro auf die Unionsparteien CDU und CSU. Allein der Kölner Bauunternehmer Christoph Gröner überwies 800.000 Euro an die CDU. Die FDP erhielt rund 1,6 Millionen Euro.

Diese Zahlen stehen hinter Gesetzen, die auf dem Papier Mieter schützen sollen, in der Praxis aber wirkungsarm geblieben sind. Die Mietpreisbremse, 2015 eingeführt, enthält so viele Ausnahmen, dass Vermieter sie systematisch umgehen. Ein Mietendeckel nach Berliner Vorbild scheiterte 2021 am Bundesverfassungsgericht, weil der Bund die Regelungskompetenz nicht auf die Länder übertragen hatte. Vorschläge zur Reform der Modernisierungsumlage, die sowohl Klimaschutzforscher als auch Ökonomen für sinnvoll halten, blieben in der Schublade.

Transparency International und die EU-Antikorruptionsgruppe GRECO haben in ihren Berichten zu Deutschland auf diese Strukturverflechtungen hingewiesen. Ihre Schlussfolgerung: Politische Abhängigkeiten von Brancheninteressen verlangsamen oder verhindern wirksame Regulierung. Der Wohnungsmarkt ist in diesem Sinne kein Marktversagen, sondern ein politisches Versagen, das durch Interessenkongruenz stabilisiert wird.

Wer die Kosten trägt

Die sozialen Folgen sind präzise messbar. Das Statistische Bundesamt ermittelte, dass deutsche Mieterhaushalte im Schnitt 27,8 Prozent ihres Nettoeinkommens für Wohnkosten ausgeben. Bei 16 Prozent der Mieterhaushalte liegt diese Quote über 40 Prozent, der Schwelle, ab der Wohnen andere Grundbedürfnisse verdrängt.

Am extremen Ende der Skala: Die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe zählte für 2024 genau 1.029.000 wohnungslose Menschen in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr mit 928.000 Betroffenen ist das ein Anstieg um elf Prozent. 35.028 Zwangsräumungen wurden 2024 vollstreckt, 7,2 Prozent mehr als 2023. Hamburg verzeichnete 1.201 Räumungen, Berlin 2.495. Hinter jeder dieser Zahlen steht ein Haushalt, der den Markt verloren hat.

Kennzahl	Wert	Quelle
Fertiggestellte Wohnungen 2024	251.900 (Ziel: 400.000)	DZ HYP, JLL
Leerstehende Wohnungen (Zensus 2022)	1,9 Millionen	Destatis
Wohnungslose 2024	1.029.000 (+11% ggü. 2023)	BAGW
Zwangsräumungen 2024	35.028 (+7,2% ggü. 2023)	Amtsgerichte
Durchschnittliche Mietquote	27,8% des Nettoeinkommens	Destatis
Haushalte mit Mietquote über 40%	16% aller Mieterhaushalte	Institut für Menschenrechte
Investitionsvolumen Wohnungsmarkt 2025	40 bis 42 Mrd. Euro (+14 bis 20%)	JLL

Das Institut für Menschenrechte unter seiner Direktorin Beate Rudolf bezeichnete diese Entwicklung als Verletzung des im UN-Sozialpakt verankerten Rechts auf angemessenes Wohnen. Der Europarat-Kommissar für Menschenrechte kritisierte Deutschland im Februar 2024 nach einem Besuch explizit für unzureichende Maßnahmen gegen Obdachlosigkeit und Wohnungslosigkeit. Beide Institutionen sprechen nicht von Marktversagen, sondern von staatlichem Versagen.

Was andere Länder besser machen

Das Hauptargument der Immobilienlobby lautet: Regulierung hemmt Investitionen und verschlimmert den Wohnungsmangel. Der internationale Vergleich stützt diese These nicht.

Österreich begrenzte im Dezember 2023 Mieterhöhungen auf fünf Prozent in drei Jahren und setzt seit Jahrzehnten auf gemeinnützige Wohnbauträger, die rund 60 Prozent des Wiener Mietwohnungsbestands stellen. In Schweden verhandelt der Mieterbund die Mieten für fast alle Wohnungen kollektiv wie ein Tarifvertrag. Die Schweiz, wo 56 Prozent der Bevölkerung mieten, die höchste Quote in Europa, hat ein gesetzliches Mitspracherecht bei Mieterhöhungen. In allen drei Ländern gibt es keinen strukturellen Neubaumangel, der dem deutschen vergleichbar wäre.

Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung haben gezeigt, dass starke Mietregulierung nicht zwingend zu weniger Neubau führt. Die Wirkung hängt davon ab, wie sie ausgestaltet ist. Das Lobbyargument, man könne entweder Mieter schützen oder Wohnungen bauen, ist empirisch nicht belegt. Es ist eine Interessenbehauptung, kein Marktgesetz.

Was Deutschland von diesen Ländern unterscheidet, ist der deutlich höhere Anteil renditeorientierter institutioneller Vermieter, eine schwache Gemeinnützigkeitsstruktur im Wohnungsbau und eine politische Mehrheit, die Eigentumsrechte über Mieterschutz stellt. Das ist keine Naturgewalt, sondern eine Entscheidung.

Was jetzt entschieden wird

Die neue Bundesregierung hat angekündigt, den Wohnungsbau zu beschleunigen: vereinfachtes Baurecht, steuerliche Abschreibungen für Investoren, mehr Geld für sozialen Wohnungsbau. Diese Maßnahmen können wirken, wenn das Kapital im bezahlbaren Segment landet. Das ist keine Selbstverständlichkeit. Auch die Milliardenprogramme der vergangenen Regierungen haben vor allem hochpreisige Neubauquartiere finanziert.

Die Grundsteuer C, die Bundesländern höhere Hebesätze für unbebaute Spekulationsgrundstücke erlaubt, wäre ein Instrument, das Spekulation mit Bauland verteuert. Hamburg plant die Umsetzung ab 2025. Flächendeckend gilt das Instrument in keinem Bundesland.

Der Bundestag berät im zweiten Quartal 2026 über einen Nationalen Aktionsplan gegen Wohnungslosigkeit. Ob er mit Mitteln ausgestattet wird, die reichen, um die 1.029.000 Betroffenen zu erreichen, ist offen. Offen ist auch, ob die Modernisierungsumlage in dieser Legislatur reformiert wird. Die Koalition hat sich dazu nicht festgelegt.

Was dagegen nicht offen ist: Ohne strukturelle Eingriffe in das Verhältnis von Renditeerwartungen und Mieterschutz wird sich der Trend der vergangenen zehn Jahre fortsetzen. Mehr Kapital auf dem Wohnungsmarkt, steigende Renditen für Investoren und mehr Menschen, die sich ihre eigene Stadt nicht mehr leisten können.