Dobrindt will Vergesellschaftungen von Mietwohnungen erschweren

Das geplante Investitionsschutzgesetz geht laut Deutschlandfunk auf einen Beschluss des Koalitionsausschusses von Union und SPD zurück. Auslöser sind die Pläne einer möglichen rot-grün-roten Regierung in Berlin, Wohnungsbauunternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen zu vergesellschaften. Laut Berliner Zeitung sollen nur die Bestände oberhalb von 10.000 Wohnungen je betroffenem Konzern in Gemeineigentum überführt werden. Fünf Wochen nach dem Wahlsieg der Linken in der Hauptstadt bestätigte Dobrindts Ministerium am Sonntag konkrete Eckpunkte für das geplante Gesetz.

Nachweispflicht und Entschädigung zum Verkehrswert

Eine Vergesellschaftung von Mietwohnungen soll demnach nur möglich sein, wenn eine „zwingende Notwendigkeit“ ausdrücklich nachgewiesen wird. Eine Landesregierung müsste beweisen, dass sie zuvor alle anderen Mittel wie Neubau und Förderung von Wohnraum ausgeschöpft hat und diese nicht zum Ziel geführt haben. Bei einer Enteignung soll die Entschädigung unmittelbar und in Geld erfolgen, ausschließlich zum vollen Verkehrswert, der durch ein Gutachten ermittelt werden müsste. Ausgenommen bleiben sollen nach den Berliner Vergesellschaftungsplänen laut Berliner Zeitung Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen sowie Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 gebaut wurden oder noch entstehen.

Berlins Weg zum Vergesellschaftungsplan

Bei der Abgeordnetenhauswahl am 20. September wurde Die Linke mit 25,7 Prozent erstmals stärkste Kraft in Berlin, gemeinsam mit Grünen und SPD verfügt sie über eine parlamentarische Mehrheit. Der Konflikt reicht bis zum Volksentscheid vom September 2021 zurück, bei dem nach amtlichem Ergebnis 1.035.950 Menschen, 57,6 Prozent aller Abstimmenden, für die Forderung der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ stimmten. Der Volksentscheid führte nicht unmittelbar zur Übertragung von Wohnungen, sondern forderte den Senat auf, ein Gesetz auszuarbeiten: Die damalige Initiative wollte Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen erfassen, die mögliche rot-grün-rote Koalition will nun Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen erfassen. Nach Angaben der Linken-Politikerin Elif Eralp wären fünf große Immobilienunternehmen betroffen, darunter Vonovia, rund 160.000 Wohnungen könnten so in öffentliche Hand übergehen. Das gemeinsame Sondierungspapier von Linken, Grünen und SPD sieht zudem den Bau von 100.000 bezahlbaren Wohnungen und einen Mietendeckel für die rund 440.000 landeseigenen Wohnungen vor, die Entschädigungen für die Konzerne sollen auf insgesamt 16 Milliarden Euro begrenzt werden, ein Betrag, der laut Berliner Zeitung deutlich unter dem Verkehrswert der betroffenen Immobilien liegen dürfte. Abgeschlossen ist die Regierungsbildung noch nicht: SPD und Grüne haben dem Beginn von Koalitionsverhandlungen zugestimmt, die Berliner Linke will darüber am 31. Oktober auf einem Parteitag entscheiden.

Scharfe Kritik von links, Rückhalt aus der Union

Dobrindt begründete seinen Vorstoß gegenüber der Bild-Zeitung damit, man werde deutlich machen, dass ein von ihm als „willkürlicher linker Vergesellschaftungs-Fetisch“ bezeichnetes Vorgehen mit dem Grundgesetz nicht vereinbar sei. Unterstützung erhielt er aus der Union: Unionsfraktionsvize Günter Krings (CDU) nannte die Vorschläge gegenüber der „Welt“ „vernünftig und fair“ und notwendig, um das Vertrauen in den Investitionsstandort Deutschland zu sichern. Linken-Chef Luigi Pantisano entgegnete im Deutschlandfunk, er wolle nicht, dass private Immobilieninvestoren nach Berlin oder andere Städte kämen: „Wohnraum ist dafür da, dass Menschen darin leben“, sagte er, dazu brauche es keine Gewinne von Investoren und großen Unternehmen. Besonders scharf kritisierte er den Wohnungskonzern Vonovia, der am stärksten von den Plänen betroffen wäre: Dessen Aktionäre bekämen „Milliarden ausgeschüttet, während Mieter in verschimmelten Wohnungen leben müssen“. Die Berliner Linke hält Dobrindts Vorstoß für verfassungswidrig: Ihr mietenpolitischer Sprecher Niklas Schenker erklärte gegenüber der Deutschen Presse-Agentur, der Vorschlag sei so offensichtlich rechtswidrig, dass ein mögliches Gesetz vermutlich nicht einmal beklagt werden müsste. Der Bund wolle mit großen Hürden eine Vergesellschaftung verhindern, obwohl das Bundesverfassungsgericht in seiner Rechtsprechung festgestellt habe, dass ein reines Verhinderungsgesetz juristisch nicht haltbar sei, so Schenker, die Entschädigung müsse stattdessen Abschläge vom „durch Immobilienspekulation angeheizten Verkehrswert“ vorsehen. Vonovia selbst erklärte laut der Nachrichtenagentur dpa, eine Vergesellschaftung in der geplanten Form sei nach Überzeugung des Unternehmens verfassungswidrig und würde einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten, zur Überwindung des Wohnungsmangels brauche es stattdessen Verlässlichkeit, Rechtssicherheit und ein stabiles Investitionsumfeld.

Vorbehalte auch bei SPD und Bundesregierung

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hält die von der Linken gewünschte Vergesellschaftung für teuer sowie rechtlich und wirtschaftlich hochproblematisch: Sie schaffe keine einzige Wohnung, die Kosten lägen nach ihrer Einschätzung bei einem zweistelligen Milliardenbetrag, mit dem man ganze Stadtteile bauen könnte. Der Berliner SPD-Vorsitzende Steffen Krach sieht in der Unterstützung seiner Partei für die Pläne kein Einknicken: „Meine Meinung von vor der Wahl ändert sich nicht. Ich halte das nicht für den richtigen Weg, um das Wohnraumproblem in Berlin zu lösen“, sagte er dem Portal „The Pioneer“, angesichts des Wahlergebnisses müssten aber Kompromisse gemacht werden. Als Rahmenbedingungen, die Risiken für Berlin deutlich minimierten, nannte er die Begrenzung der Entschädigung auf 16 Milliarden Euro, den Verzicht auf eine Belastung der Mieter und die Ausnahme von Wohnungen, die seit 2021 gebaut wurden.

Rechtlich bislang ungeklärt

Ob Dobrindts Investitionsschutzgesetz die Berliner Vergesellschaftung tatsächlich verhindern könnte, ist laut Berliner Zeitung juristisch nicht abschließend geklärt. Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt ausdrücklich, Grund und Boden sowie Produktionsmittel gegen Entschädigung in Gemeineigentum zu überführen, für die Entschädigung verweist er auf Artikel 14, der eine gerechte Abwägung zwischen Allgemein- und Eigentümerinteressen vorsieht, ein zwingender voller Verkehrswertausgleich steht nicht ausdrücklich im Verfassungstext. Der Staatsrechtler Ulrich Battis hält besonders die geplante Vorgabe zur Entschädigungshöhe für problematisch: „Bei der Höhe der Entschädigung gibt es verfassungsrechtlichen Spielraum. Diesen Spielraum durch eine solche Vorgabe einzuschränken, halte ich für riskant“, sagte er den Funke-Medien, die unmittelbare Geldentschädigung und den Nachweis zwingender Notwendigkeit hält er dagegen für eher umsetzbar. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission war in ihrem Abschlussbericht von 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis gekommen, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich verfassungsrechtlich möglich sei, drei Mitglieder vertraten in einem Sondervotum jedoch die Auffassung, dem Eigentumsgrundrecht der Unternehmen komme größeres Gewicht zu als von der Mehrheit angenommen.

Entscheidung am 31. Oktober, Gesetzentwurf für Mitte 2028 geplant

Über den Beginn von Koalitionsverhandlungen mit SPD und Grünen entscheidet die Berliner Linke auf einem Parteitag am 31. Oktober. Ein Finanzierungskonzept für die Vergesellschaftung soll laut Berliner Zeitung 2027 erarbeitet werden, einen Gesetzentwurf wollen die möglichen Koalitionspartner Mitte 2028 ins Abgeordnetenhaus einbringen. Auf Bundesebene hat sich die Regierung aus Union und SPD zwar grundsätzlich auf das Investitionsschutzgesetz verständigt, einen verabschiedeten Gesetzentwurf gibt es laut Berliner Zeitung bislang jedoch nicht. Der Bund besitzt nach Artikel 74 des Grundgesetzes zwar grundsätzlich eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für Vergesellschaftungen, ob sämtliche von Dobrindt vorgeschlagenen Vorgaben mit dem Grundgesetz vereinbar wären, müsste aber gesondert geprüft werden.